Das Jahr 2026 bringt zahlreiche Änderungen für Immobilien 2026 mit sich, die jeden Eigentümer und Vermieter direkt betreffen. Neue Gesetze treten in Kraft, alte Übergangsfristen laufen aus und die Kosten steigen in vielen Bereichen. Wer jetzt nicht handelt, riskiert hohe Nachzahlungen oder verstößt gegen neue Vorschriften.
Ab 2026 müssen sich Immobilienbesitzer auf strengere energetische Vorgaben, neue Regelungen im Mietrecht und veränderte Förderbedingungen einstellen. Die wichtigsten Änderungen 2026 für Immobilieneigentümer umfassen unter anderem neue Anforderungen an Heizungen, angepasste Modernisierungsumlagen und strengere CO₂-Vorgaben. Viele Eigentümer stehen vor der Frage, welche Maßnahmen sie ergreifen müssen und welche Fristen gelten.
Die gute Nachricht: Wer sich rechtzeitig informiert und plant, kann Kosten sparen und Fördergelder nutzen. Die gesetzlichen Neuerungen für die Immobilienbranche betreffen nahezu jeden Bereich, vom Kauf über die Vermietung bis zur energetischen Sanierung. Dieser Artikel erklärt alle wichtigen Änderungen und zeigt, was Eigentümer und Vermieter konkret beachten müssen.
- Neue energetische Vorschriften und strengere CO₂-Vorgaben treten 2026 in Kraft
- Mietrecht und Modernisierungsumlagen werden angepasst, mit direkten Auswirkungen auf Vermieter
- Förderprogramme ändern sich und erfordern frühzeitige Planung zur optimalen Nutzung
Inhaltsverzeichnis – Änderungen Immobilien 2026
Rechtliche Neuerungen bei Miete und Vermietung
Die Mietpreisbremse bleibt bis Ende 2029 bestehen und wird strenger kontrolliert, während Indexmietverträge künftig nicht mehr unbegrenzt nach oben angepasst werden dürfen. Gleichzeitig gelten neue Vorgaben für möblierte Wohnungen und Kurzzeitmietverträge.
Mietpreisbremse und Mietpreisüberwachung
Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert und gilt weiterhin in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Vermieter dürfen bei Neuvermietungen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Ausnahmen gelten für:
- Neubauten mit Erstvermietung nach 2014
- Umfassend modernisierte Wohnungen
- Möblierte Wohnungen mit angemessenem Zuschlag
Vermieter müssen offenlegen, auf welcher Grundlage sie eine höhere Miete fordern. Mieter können Verstöße innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn rügen.
Die Bundesregierung plant verschärfte Sanktionen. Künftig drohen Bußgelder bei Missachtung der Mietpreisbremse.
Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen (Kappungsgrenze). In Regionen mit knappem Wohnraum gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15%. Diese Landesverordnungen können jetzt bis zu zehn Jahre gelten statt nur fünf Jahre.
Mietspiegel müssen künftig nach einheitlichen wissenschaftlichen Kriterien erstellt werden. Der Betrachtungszeitraum für Vergleichsmieten wurde bereits von vier auf sieben Jahre verlängert.
Begrenzung und Änderungen bei Indexmietverträgen
Das Bundesjustizministerium kündigte strengere Regeln für Indexmieten an. Indexmietverträge sollen nicht mehr unbegrenzt nach oben offen sein.
Indexmietklauseln müssen in beide Richtungen wirken. Bei sinkendem Verbraucherpreisindex muss auch die Miete sinken. Einseitige Klauseln sind unwirksam.
Das Landgericht Berlin erklärte mit Beschluss vom 20.06.2024 eine einseitige Indexmietvereinbarung für nichtig. Ebenso entschied das Landgericht Hamburg am 22.11.2023. Vermieter mussten zu Unrecht erhobene Beträge zurückzahlen.
Wichtige Anforderungen an Indexmietverträge:
- Klare Nennung des Verbraucherpreisindex
- Eindeutige Formulierung der Anpassungsintervalle
- Möglichkeit von Mietsenkungen bei sinkendem Index
Das Justizministerium plant jährliche Obergrenzen für Indexanpassungen. Die Einbeziehung unter die Kappungsgrenze wird diskutiert. Eigentümer sollten bestehende Verträge prüfen lassen.
Neuregelungen für Kurzzeitmietverträge und möbliertes Wohnen
Möblierter Wohnraum unterliegt grundsätzlich der Mietpreisbremse. Vermieter dürfen jedoch einen Möblierungszuschlag verlangen. Üblich sind 10 bis 30 % der Nettokaltmiete.
Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach Umfang, Qualität und Alter der Möblierung. Eine vollständige Ausstattung rechtfertigt höhere Zuschläge als eine Basisausstattung.
Bei möblierten Wohnungen gelten dieselben Offenlegungspflichten wie bei unmöblierten Objekten. Vermieter müssen die Berechnung des Möblierungszuschlags transparent darstellen. Mieter können überhöhte Zuschläge binnen 30 Monaten beanstanden.
Kurzzeitmietverträge unter einem Jahr werden verstärkt geprüft. Kommunen verschärfen die Kontrollen, ob Wohnraum zweckentfremdet wird. Einige Städte verlangen Genehmigungen für die Vermietung unter bestimmten Bedingungen.
Energetische Anforderungen und Klimavorgaben ab 2026
Deutschland verschärft die energetischen Vorgaben für Gebäude deutlich. Die Umsetzung der europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie und Änderungen am Heizungsgesetz bringen neue Pflichten für Eigentümer.
65 %-Regel für erneuerbare Energien bei Heizungen
Die Bundesregierung arbeitet an einer Reform des Heizungsgesetzes, das künftig Gebäudemodernisierungsgesetz heißen soll. Die zentrale Vorgabe bleibt vorerst bestehen: Neu eingebaute Heizungen müssen mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Ab dem 30. Juni 2026 gilt diese Regelung in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern für Bestandsbauten und Neubauten in Baulücken. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen jedoch weiterlaufen, solange sie funktionsfähig sind.
Die Regierung will das Gesetz technologieoffener und flexibler gestalten. Der Fokus soll stärker auf die erreichbare CO₂-Vermeidung gelegt werden. Wärmepumpen bleiben eine zentrale Lösung, wobei die lokale Wärmeplanung der Kommunen eine wichtige Rolle spielt.
Neuerungen bei Energieausweisen
Deutschland muss bis Ende Mai 2026 die EPBD in nationales Recht umsetzen. Die europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie führt EU-weit einheitliche Standards ein.
Künftig gelten einheitliche Energieausweise mit einer Skala von A bis G. Diese müssen konkrete Empfehlungen für Effizienzmaßnahmen enthalten. Ein individueller Sanierungsfahrplan wird damit zum festen Bestandteil des Energieausweises.
Die neue Gebäudeeffizienzrichtlinie gibt klare Ziele vor: Wohngebäude müssen ihren Primärenergieverbrauch bis 2030 um 16 Prozent gegenüber 2020 senken. Bis 2035 steigt diese Anforderung auf 20 bis 22 Prozent.
Verschärfung der Sanierungspflichten
Die EPBD bringt neue Sanierungspflichten für ältere Gebäude. Eigentümer müssen in den kommenden Jahren mit strengeren Anforderungen an die Energieeffizienz rechnen.
Wer ein älteres Haus besitzt, sollte sich frühzeitig mit energetischen Verbesserungen beschäftigen. Maßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch oder der Heizungsaustausch werden wichtiger. Ein Sanierungsfahrplan hilft, die notwendigen Schritte in der korrekten Reihenfolge zu planen.
Die Bundesregierung kürzt allerdings die Förderung für energetische Sanierungen um 3,36 Milliarden Euro auf 11,96 Milliarden Euro. Der Fokus liegt künftig stärker auf Einzelmaßnahmen statt auf Komplettsanierungen. Welche Standards wie der Effizienzhausstandard 85 EE weiter gefördert werden, steht bisher nicht fest.
Einführung der Solarpflicht für Gebäude
Die meisten Bundesländer haben bereits eine Solarpflicht eingeführt. Nordrhein-Westfalen macht ab dem 1. Januar 2026 bei grundlegenden Dachsanierungen die Installation von Photovoltaik-Anlagen zur Pflicht.
Bei Neubauten gilt die Solarpflicht in vielen Bundesländern bereits. Wer sein Dach umfassend erneuert, muss nun ebenfalls eine PV-Anlage installieren. Die Mehrwertsteuer für Anlagen bis 30 Kilowattpeak entfällt weiterhin komplett.
Ab Juli 2026 wird Energy-Sharing unter Nachbarn möglich. Besitzer von Solaranlagen können dann überschüssigen Strom direkt an die Nachbarschaft verkaufen. Alle Teilnehmer benötigen dafür Smart Meter. Eine besondere Förderung über reduzierte Netzentgelte gibt es nicht.
Förderungen, Kosten und finanzielle Auswirkungen
Die staatliche Förderung verschiebt sich 2026 weg von teuren Komplettsanierungen hin zu Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch und Dämmung. Gleichzeitig steigen die CO₂-Kosten für fossile Brennstoffe, während Photovoltaik-Betreiber mit neuen Regelungen rechnen müssen.
Veränderungen bei Förderprogrammen für Sanierung und Heizung
Der Bundeshaushalt 2026 sieht für die Bundesförderung für effiziente Gebäude nur noch knapp 12 Milliarden Euro vor. Der deutlich kleinere Fördertopf führt dazu, dass umfassende Komplettsanierungen zum Effizienzhaus weniger gefördert werden.
Die Politik konzentriert sich stattdessen auf die breite Förderung von Wärmepumpen und Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle. Wer eine Maßnahme plant, sollte den Antrag möglichst früh im Jahr stellen. Später im Jahr steigt das Risiko temporärer Förderstopps nach dem Windhundprinzip.
*Als Alternative bleibt die steuerliche Förderung nach § 35c EStG. Eigentümer können 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre von der Steuerschuld abziehen, maximal 40.000 €. Diese Option erfordert keine Energieberatung und keinen vorherigen Antrag.
Beim Programm Jung kauft Alt wurden die Anforderungen an das Mindestniveau nach der Sanierung gesenkt. Das entlastet Käufer bei den Sanierungskosten. Die Immobilienfinanzierung profitiert weiterhin von günstigen KfW-Kreditzinsen, die teilweise deutlich unter den Marktzinsen liegen.
Photovoltaik, Einspeisevergütung und steuerliche Erleichterungen
Für Photovoltaikanlagen gelten seit 2023 vereinfachte steuerliche Regelungen, die 2026 weiter Bestand haben. Kleinere Anlagen bis 30 kWp auf Einfamilienhäusern sind von der Einkommensteuer befreit. Beim Kauf entfällt die Umsatzsteuer komplett.
Die Einspeisevergütung wird weiterhin ausgezahlt, auch wenn die Höhe von mehreren Faktoren abhängt. Für neue Anlagen sinkt die Vergütung schrittweise, was die Wirtschaftlichkeit beeinflusst. Eigenverbrauch wird dadurch attraktiver als die reine Einspeisung.
Wer eine Photovoltaikanlage installiert, sollte die Kombination mit einem Stromspeicher prüfen. Die KfW bietet dafür günstige Förderkredite an. Bei der Planung müssen Eigentümer beachten, dass sich die technischen Anforderungen und Anschlussbedingungen ändern können.
Aufteilung der CO₂-Kosten und gesetzlicher Rahmen
Ab 2026 steigt die CO₂-Abgabe auf fossile Energien nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz. Der Preis bewegt sich in einem Korridor zwischen 55 und 65 € pro Tonne CO₂. Der konkrete Preis wird erstmals durch Versteigerung von Emissionszertifikaten ermittelt.
Ab 2027 wird der CO₂-Preis frei gehandelt im Rahmen des europäischen Emissionshandels. Das macht Öl- und Gasheizungen mittelfristig deutlich teurer. Vermieter und Mieter teilen sich diese Kosten nach einem gestaffelten Modell.
Bei Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz trägt der Vermieter einen höheren Anteil der CO₂-Kosten. Bei gut gedämmten Gebäuden mit moderner Heizung sinkt der Vermieteranteil. Dieses System soll Anreize für energetische Sanierungen schaffen.
*Es handelt sich um keine steuerliche Beratung. Bitte sprechen Sie im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.
Weitere wichtige Änderungen am Immobilienmarkt
Ab 2026 treten neue Vorschriften für Verbrauchsmessungen in Kraft, während sich auch die Förderlandschaft für Wohneigentum verschiebt. Der Immobilienmarkt durchläuft gleichzeitig eine Phase der Stabilisierung nach den schwierigen Vorjahren.
Fernablesbare Zähler und monatliche Verbrauchsinformation
Seit Januar 2026 müssen Eigentümer und Vermieter bei der WEG und in Mietobjekten fernablesbare Zähler für Heizung und Warmwasser installieren. Diese digitalen Messgeräte übertragen die Verbrauchsdaten automatisch an den Messdienstleister.
Die monatliche Verbrauchsinformation wird zur Pflicht. Mieter und Eigentümer erhalten nun jeden Monat eine Übersicht über ihren Energieverbrauch. Diese Regelung soll den Verbrauch transparenter machen und Bewohner motivieren, Energie zu sparen.
Die Kosten für die neuen Zähler und die monatliche Abrechnung dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Allerdings gibt es Obergrenzen für diese Umlagen. Eigentümer müssen bei älteren Gebäuden prüfen, ob die Installation der fernablesbaren Technik wirtschaftlich vertretbar ist.
Bei bestimmten Gebäudetypen können Ausnahmen gelten. Denkmalgeschützte Häuser oder sehr kleine Wohneinheiten sind unter Umständen von der Pflicht befreit.
Anpassungen bei sozialem Wohnungsbau und Wohneigentumsförderung
Die Wohneigentumsförderung wird 2026 neu ausgerichtet. Der Fokus liegt verstärkt auf Familien mit mittleren Einkommen, die sich den Immobilienkauf ohne Unterstützung schwer leisten können. Die Förderprogramme berücksichtigen jetzt auch regionale Unterschiede am Immobilienmarkt stärker.
Beim sozialen Wohnungsbau ändern sich die Bindungsfristen und Fördersätze. Bauträger erhalten höhere Zuschüsse, müssen die Wohnungen dafür aber länger zu günstigen Mieten anbieten. Die neuen Regelungen sollen mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen.
Käufer von energieeffizienten Neubauten können von verbesserten Kreditkonditionen profitieren. Die KfW passt ihre Programme an die verschärften energetischen Anforderungen an.
Aktuelle Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase. Nach den Preisrückgängen der Vorjahre zeigt sich eine Stabilisierung, aber noch kein deutlicher Aufwärtstrend. Investoren agieren selektiv und prüfen Objekte genauer als früher.
Die Bewertungskriterien haben sich verschoben. Energieeffizienz und Sanierungszustand gewinnen an Bedeutung für den Wert einer Immobilie. Unsanierte Altbauten verlieren an Attraktivität, während modernisierte Objekte gefragt bleiben.
Regionale Unterschiede prägen den Markt stärker. Großstädte und wirtschaftsstarke Regionen entwickeln sich anders als ländliche Gebiete. Käufer sollten den lokalen Markt genau analysieren, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen.
Die Finanzierungsbedingungen bleiben ein wichtiger Faktor. Zwar haben sich die Zinsen stabilisiert, aber sie liegen weiterhin deutlich über dem Niveau von 2020 und 2021.
Häufig gestellte Fragen zu Änderungen bei Immobilien in 2026
Im Jahr 2026 treten mehrere wichtige Änderungen für Immobilieneigentümer und Vermieter in Kraft. Die Neuerungen betreffen verschiedene Bereiche wie Energievorschriften, Mietrecht und steuerliche Regelungen.
Wie haben sich die Grunderwerbsteuersätze im Jahr 2026 geändert?
Die Grunderwerbsteuersätze bleiben in Deutschland weiterhin auf Länderebene festgelegt. Jedes Bundesland bestimmt seinen eigenen Steuersatz.
Im Jahr 2026 gibt es keine bundesweiten Änderungen der Grunderwerbsteuersätze. Die Sätze liegen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, abhängig vom Bundesland.
Käufer sollten vor dem Immobilienerwerb den aktuellen Steuersatz ihres Bundeslandes prüfen. Diese Kosten müssen zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant werden. In Schleswig-Holstein sind dies auch im Jahr 2026 weiterhin 6,5 % vom Kaufpreis.
Welche neuen Vorschriften für Energieeffizienz gelten seit 2026 für Immobilien?
Das Gebäudeenergiegesetz bringt 2026 neue Anforderungen für Immobilieneigentümer. Energetische Sanierungen rücken stärker in den Fokus.
Eigentümer müssen verstärkt auf die Energieeffizienz ihrer Gebäude achten. Die Vorschriften betreffen sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien.
Änderungen bei energetischen Vorschriften gehören zu den wichtigsten Neuerungen des Jahres. Vermieter und Eigentümer müssen sich auf höhere Standards einstellen.
Inwiefern beeinflusst das neue Bauvertragsrecht den Kauf von Immobilien im Jahr 2026?
Das Bauvertragsrecht wurde bereits 2018 reformiert und gilt weiterhin. Die Regelungen bieten Bauherren mehr Schutz und Transparenz.
Käufer haben ein Recht auf eine Baubeschreibung und klare Informationen über Fristen. Bei Verzögerungen oder Mängeln stehen ihnen konkrete Rechte zu.
Die bestehenden Vorschriften werden 2026 nicht grundlegend geändert. Bauherren profitieren weiterhin von den Schutzregelungen aus der Reform von 2018.
Wie hat sich die Gesetzgebung zur Maklerprovision seit 2026 geändert?
Das Bestellerprinzip gilt seit 2020 und bleibt auch 2026 in Kraft. Wer einen Makler beauftragt, muss ihn bezahlen.
Beim Immobilienkauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten zu gleichen Teilen. Die Provision wird weiterhin hälftig geteilt.
Gesetzliche Vorgaben für Immobilieneigentümer bleiben weitgehend stabil. Die Provisionsregelung aus 2020 wird fortgeführt.
Was sind die wesentlichen Neuerungen in der Grundbuchordnung, die ab 2026 anzuwenden sind?
Die Grundbuchordnung wird schrittweise digitalisiert. Immer mehr Grundbuchämter ermöglichen elektronische Einsichtnahme und Anträge.
Das Jahr 2026 bringt wichtige Veränderungen für die Immobilienbranche. Die Digitalisierung der Grundbücher schreitet voran.
Eigentümer können Grundbuchauszüge zunehmend online beantragen. Dies beschleunigt Kaufprozesse und vereinfacht administrative Vorgänge.
