Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien steht ein entscheidender Faktor im Mittelpunkt: die Preisermittlung. Wir verstehen, dass der Wert einer Immobilie zahlreichen Einflüssen unterliegt und eine genaue Schätzung essenziell ist. In diesem Artikel möchten wir auf die verschiedenen Verfahren zur Immobilienbewertung eingehen, über welche sich der realistische Marktwert ermitteln lässt.
Egal ob es sich um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder sonstige Gewerbeimmobilien handelt, unsere Themenkenntnis in den verschiedenen Verfahren stellt sicher, dass die Bewertung Ihrer Immobilie auf soliden und verlässlichen Kriterien basiert. Unsere Kompetenzen im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren ermöglichen eine präzise Einschätzung des Werts Ihrer Immobilienanlage. In der Regel werden die Ergebnisse der verschiedenen Verfahren ins Verhältnis gesetzt, um zwecks arithmetischem Mittel untermauerte Werte zu ermitteln.
Inhaltsverzeichnis
Grundlagen der Immobilienbewertung
Bei den Verfahren zur Immobilienbewertung dreht sich alles um den Verkehrswert. Dieser stellt den Preis dar, der zum Bewertungsstichtag für eine Immobilie typischerweise erzielt werden kann. Unsere Betrachtung konzentriert sich auf die rechtlichen Rahmenbedingungen und die praktische Bedeutung dieser Verfahren.
Bedeutung und Zweck
Die Verfahren zur Immobilienbewertung gliedern sich in unterschiedliche Abläufe, um den wahren Wert eines Hauses, eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung und allgemein von Immobilien zu bestimmen. Der ermittelte Preis beeinflusst nicht nur die Käuferfindung, sondern wirkt sich auch auf zu zahlende Steuern, die Beleihungswert-Ermittlung der Bank und auf die Kaufnebenkosten aus. Die Bewertung platziert die betrachtete Immobilie am Immobilienmarkt und hilft bei der Einschätzung der Vermarktungsdauer.
Rechtliche Rahmenbedingungen – Verfahren zur Immobilienbewertung
Das Baugesetzbuch und die ImmoWertV sind die Säulen der rechtlichen Rahmenbedingungen für die Wertermittlung einer Immobilie in Deutschland. Innerhalb dieser Normen finden sich die normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts. Sachverständige und Immobilienmakler bewerten den Bodenwert aufgrund vom Gutachterausschuss veröffentlichter aktueller Bodenrichtwerte, beziehen die Restnutzungsdauer der Immobilie und deren Ausstattung mit ein und berücksichtigen aktuelle & künftige Baupläne sowie die Infrastruktur der Mikro- & Makrolage der Liegenschaft. Die ImmoWertV liefert klare Richtlinien zum Vorgehen der jeweiligen Bewertung. Für die Bewertung von Grundstücken sind besonders die GeoAtlanten zur Ansicht der Flurstücksgröße und Bodenrichtwertkarten zur Quadratmeterwertermittlung relevant, um einen Grundstückswert zu ermitteln.
Der Wert des Grundstücks bildet meist lediglich die Grundlage der weiteren Wertermittlung, da eine Liegenschaft häufig auch inklusive des Hauses & der Nebenanlagen wie Garagen & Ähnlichem veräußert wird. Somit werden weitere Bewertungsverfahren notwendig, in denen der Grundstückswert eine entscheidende Rolle spielt:
Verfahren zur Immobilienbewertung
Beim Verkauf einer Immobilie spielen die Verfahren zur Immobilienbewertung eine zentrale Rolle, um den angemessenen Preis bestimmen zu können. Als Experten bieten wir einen Einblick in die drei gesetzlich anerkannten Methoden, die unter anderem in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgehalten sind:
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Prinzip der Marktanpassung & Marktanalyse. Hier werden Preise von vergleichbaren Objekten herangezogen, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Besonders geeignet ist dieses Verfahren bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen, da hierfür oft ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Makler und freie Sachverständige ergänzen diese Methode, um mit hoher Genauigkeit eine Marktpreiseinschätzung zu liefern. Hierfür werden zusätzlich Gutachterdaten von realisierten Veräußerungen, sowie der persönliche Erfahrungsschatz herangezogen, um den marktbekannten Vergleichswert mit „echten“ Werten zu untermauern.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren steht die Rendite der Immobilie im Vordergrund. Es wird berechnet, welcher Reinertrag zu erwarten ist, wobei Kosten wie mögliche Nebenkosten abgezogen und der Kapitalisierungszinssatz angesetzt wird. Diese Methode ist besonders relevant für Mehrfamilienhäuser oder Objekte, bei denen die Einnahmen aus der Vermietung & Verpachtung den Marktwert entscheidend beeinflussen. Anhand des Liegenschaftszinses wird die Wertsteigerung des Grund und Bodens herausgerechnet. Faktisch wird sich lediglich der Ertrag der Immobilie angeschaut, welcher im weiteren Verlauf mit einem Vervielfältiger multipliziert und anschließend mit dem Grundstückswert addiert wird, um den Verkehrswert widerzuspiegeln.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt den sachlichen Wert von Gebäuden, Außenanlagen und dem zugehörigen Grundstück. Hier wird sich folgende Frage gestellt: „Wie viel kostet es die bestehende Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt neu zu bauen?“ Dieser „Neubauwert“ wird anhand der Nettoherstellungskosten ermittelt und mit dem aktuellen Baupreisindex ins preisliche Verhältnis gesetzt, um einen Inflationsausgleich vorzunehmen. Im weiteren Verlauf werden die aktuellen Herstellungskosten der Alterswertminderung unterzogen, wobei sich das Alter der Immobilie stark auf die Neubaukosten auswirkt und diese mindert, beziehungsweise dem Alter der Immobilie anpasst. Versicherungen und bei Erbschaft oder Scheidung involvierte Parteien greifen oft auf das Sachwertverfahren zurück, um den Wert einer Immobilie unabhängig vom aktuellen Marktgeschehen zu ermitteln. Dies bedeutet jedoch auch, dass der im Sachwertverfahren ermittelte Immobilienwert nicht dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie auf dem Markt entspricht.
Anwendung der Verfahren zur Immobilienbewertung in der Praxis
Wenn wir uns die Verfahren zur Immobilienbewertung anschauen, stoßen wir auf vielfältige Szenarien, in denen Expertise, eine individuelle Betrachtung und Marktkenntnis unverzichtbar sind. Die Immobilienbewertung ist ein komplexer Prozess, der tiefgründiges Verständnis für den Immobilienmarkt verlangt und besondere Szenarien wie Scheidung, Erbschaft oder Schenkung berücksichtigen muss.
Gutachter und Sachverständige
Vereidigte Gutachter und Sachverständige spielen eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie in rechtlichen Szenarien. Ein fachmännisch erstelltes Gutachten stützt sich auf eine detaillierte Analyse von Markt- und Objektdaten und umfasst meistens mind. 20 A4 Seiten. Diese Analyse schließt Erkenntnisse über Einnahmen aus eventuellen Mietobjekten in der Regel mit ein.
In der Regel fallen für Sachverständige Honorarkosten im vierstelligen Bereich an, da das Gutachten auch vor rechtlichen Instanzen wie bspw. vor dem Scheidungsgericht „Hand und Fuß“ hat und dort als Beweismittel verwendet werden kann.
Immobilienbewertung durch einen Makler
Ein Makler mit ausgezeichneter Marktkenntnis kann ebenfalls eine fundierte Immobilienbewertung liefern. Allerdings sind solche Bewertungen häufig weniger detailliert als die eines Immobiliengutachters. Sie basieren vorwiegend auf der Erfahrung des Maklers mit dem lokalen Markt und der schnellen Einschätzung von Verkehrswert und Marktwert. Da der Vergleichswert meist nicht als Grundlage zur Verkehrswertermittlung genügt, haben wir bei Steier Immobilien uns zur Aufgabe gemacht diesen grundsätzlich noch mit anderen Wertermittlungsverfahren und Gutachterdaten zu erweitern und im arithmetischen Mittel einen fundierten Wert für unsere Kunden zu ermitteln.
Markt und Preisbildung
Die Grundlage der Immobilienbewertung bildet stets die aktuelle Marktsituation. Die Preisbildung ist direkt abhängig von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Während einige Immobilienbewertungsverfahren wie das Vergleichswertverfahren vor allem auf ähnliche, kürzlich verkaufte Objekte schauen, fließen beim Ertragswertverfahren die potenziellen Einnahmen aus der Immobilie mit ein.
Besondere Anlässe der Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung ist insbesondere bei besonderen Anlässen wie Scheidung, Erbschaft oder Schenkung von Bedeutung. Sie erfordert eine genaue und nachvollziehbare Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie, um eine faire Vermögensaufteilung zu gewährleisten. Natürlich darf ein professionell ermittelter Wert auch in keinem üblichem Verkaufsszenario fehlen. Investmententscheidungen hängen ebenfalls stark von validen Bewertungen ab, wobei Verkehrswertgutachten eine wesentliche Rolle spielen und meist von den Investoren zur Risikoabwägung selbst durchgeführt werden..
Häufig gestellte Fragen
Beim Navigieren durch die komplexe Welt der „Verfahren zur Immobilienbewertung“ tauchen oft spezifische Fragen auf. Wir versichern Ihnen Klarheit und ein tiefgehendes Verständnis aller relevanten Methoden.
Kommen Sie gerne persönlich auf uns zu, wenn noch Fragen offengeblieben sein sollten.
-
Welche Methoden der Immobilienbewertung werden bei Erbschaftsfällen angewendet?
Bei Erbschaftsfällen kommt meist das Vergleichswertverfahren zur Anwendung, wenn vergleichbare Immobilienverkäufe vorliegen, aber je nach Sachlage können auch das Ertragswert- oder Sachwertverfahren herangezogen werden. Eine Kombination ist natürlich ebenfalls möglich.
-
Wie unterscheidet sich das Ertragswertverfahren vom Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung?
Das Ertragswertverfahren wird vorrangig für vermietete Objekte genutzt und basiert auf den zu erwartenden Erträgen der Immobilie. Im Gegensatz dazu berücksichtigt das Sachwertverfahren den Wiederbeschaffungswert physischer Strukturen unter Einbeziehung von Abnutzung und wertmindernden Faktoren.
-
Welche Verfahren zur Immobilienbewertung nutzt das das Finanzamt?
Das Finanzamt stellt für steuerliche Zwecke, wie bei Erbschafts- oder Schenkungssteuer, den Wert einer Immobilie auf Basis festgelegter Bewertungsverfahren fest. Diese orientieren sich streng an der Immobilienwertermittlungsverordnung.
-
In welchen Fällen wird das Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung bevorzugt?
Das Vergleichswertverfahren findet bevorzugt Anwendung, wenn ausreichend Daten über vergleichbare Immobiliengeschäfte vorliegen, beispielsweise in Märkten mit vielen Transaktionen ähnlicher Objekte. Jedoch meist kombiniert mit weiteren Verfahren, da jede Immobilie in der Regel sehr individuell zu bewerten ist, da sich die Ausstattung- & Lagefaktoren zumeist unterscheiden.
-
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie im Rahmen des Ertragswertverfahrens ermittelt?
Im Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie anhand der potenziellen Erträge und Rentabilität, die durch Vermietung erreicht werden können, berechnet, wobei auch die Lage, der Grundstückswert und der Zustand des Objekts in die Bewertung einfließen.
-
Welche Rolle spielt die ImmoWertV bei der Bewertung von Immobilien?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert den rechtlichen Rahmen für die Immobilienbewertung in Deutschland. Sie legt die anzuwendenden Verfahren und Richtlinien zur Ermittlung des Verkehrswertes fest.
-
Was passiert nachdem der Preis ermittelt wurde?
Um nun die Immobilie verkaufen zu können, ist es wichtig sich die Vermarktungsrelevanten Unterlagen für den Verkauf zusammenzutragen und sich anhand dieser über die Immobilie zu informieren.
Da die Fülle an Unterlagen in der Regel bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen am größten ist, habe ich Ihnen hier den Artikel zu den Vermarktungsrelevanten Unterlagen verlinkt.
