Bei der Vermarktung einer Eigentumswohnung ist eine präzise Bewertung, sowie die entsprechende Hintergrundrecherche unerlässlich. In unserem Leitfaden werfen wir einen genaueren Blick auf die erforderlichen Vermarktungsunterlagen für den Verkauf einer Wohnung. Von der persönlichen Einwertung vor Ort bis hin zu den rechtlichen Formalitäten – erfahren Sie, wie Ihr Objekt optimal präsentiert wird und wie wir Sie mit potenziellen Käufern zusammen bringen können.
Inhaltsverzeichnis
Bewertung der Immobilie
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist eine akkurate Wertermittlung grundlegend. Wir verstehen unter den benötigten Vermarktungsunterlagen für den Verkauf einer Wohnung nicht nur die rechtlichen Dokumente, sondern auch ein fundiertes Wertgutachten, welches den potentiellen Käufern Vertrauen schenkt und Ihre Immobilie passend auf dem Immobilienmarkt platziert.
Termin vor Ort – Persönliches Kennenlernen
Ein Termin vor Ort ist entscheidend, um die Merkmale der Wohnung genau zu erfassen. Dies beinhaltet die Begutachtung des Zustands, der Ausstattung, die Größe und die Lage der Wohnung. Dabei gehen wir persönlich auf Ihre Fragen ein und erläutern, wie der Prozess der Wertermittlung abläuft. Unser Ziel ist es, Ihnen durch unser Fachwissen eine realistische Wertermittlung Ihrer Wohnung aufzuzeigen & diese zum Verständnis zu erklären.
Berechnung des Marktwertes anhand verschiedener Bewertungsverfahren
Zur Berechnung des Marktwertes setzen wir mehrere Bewertungsmethoden ein, um einen möglichst genauen Verkaufspreis der Wohnung zu ermitteln. Dazu gehören das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Jedes Verfahren analysiert unterschiedliche Aspekte:
- Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert anhand vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage in der aktuellen Marktsituation ermittelt.
- Ertragswertverfahren: Dieses ist insbesondere bei vermieteten Objekten / Wohnungen relevant und bezieht die erzielbaren Mieteinnahmen in die Kalkulation des Preises mit ein.
- Sachwertverfahren: Es berücksichtigt die Kosten der Herstellung des Wohngebäudes abzüglich der Alterswertminderung.
Für eine umfangreiche Vermarktung setzen viele Verkäufer auf die Expertise eines Immobilienmaklers, während andere ihre Wohnung ohne Makler verkaufen möchten. Unerlässlich ist jedoch, den genauen Immobilienwert der Wohnung zu kalkulieren, um den Angebotspreis zu untermauern und fundierte Verhandlungsentscheidungen treffen zu können, um den besten Preis zu erzielen.
Vorbereitung des Wohnungsverkaufs
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist es entscheidend, die benötigten Vermarktungsunterlagen sorgfältig zusammenzutragen. Diese Unterlagen sind der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilienbewertung und dem anschließenden reibungslosen Verkaufsprozess.
Beschaffung der Vermarktungsunterlagen für den Verkauf einer Wohnung
Ein mit Erfolg gekrönter Verkaufsprozess einer Eigentumswohnung beginnt mit der sorgfältigen Sammlung aller vermarktungsrelevanten Dokumente. Hierzu zählen unter Anderem:
- Grundbuchauszug: Gibt Übersicht über den rechtlichen Status der Wohnung
- Energieausweis: Laut GEG erforderlich für die Vermarktung, zeigt die Energieeffizenz des Gebäudes
- Grundriss: Bietet eine klare Darstellung der Raumaufteilung
- Wohnflächenberechnung: Untermauert die zu veräußernden Fläche im Sondereigentum
- Flurkartenauszug / Lageplan: Zeigt die genaue Lage der Immobilie in der Mikrolage
- Baubeschreibungen: Geben Auskunft über die Bausubstanz des Gebäudes
- WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, Hausgeldabrechnung der letzten drei Jahre und aktueller Wirtschaftsplan: Informieren über die wirtschaftliche & allgemeine Situation der Wohneigentümergemeinschaft
- Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung: Sind wesentlich für das Verständnis der Eigentumsverhältnisse
Präsentation der Wohnung
Noch während wir alle notwendigen Unterlagen zusammentragen, ist es Zeit, die Wohnung optimal zu präsentieren. Hierzu gehören unter Anderem:
- Professionelle Fotos: Sie sind das Aushängeschild der Wohnung und sollten die Besonderheiten und den Charakter des Objekts hervorheben
- Aufbereitete und bemaßte Grundrisse: Unterstützen Interessenten dabei, sich die Raumaufteilung vorzustellen
- Wohnungsbeschreibung: Eine gut aufbereitete Beschreibung dient den Kaufinteressenten als Zusatzinformation und verhindert Besichtigungstourismus, da der Käufer bereits im Vorhinein informiert ist
Indem wir diese Schritte gewissenhaft befolgen, können wir den Vermarktungsprozess einer Eigentumswohnung effizient gestalten und potenziellen Käufern einen umfassenden und ansprechenden Einblick gewähren. Dies geschieht in der Regel via Exposé & Telefonaten.
Professionalisierung des Verkaufs
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung spielt die Einsichtnahme des Kaufinteressenten in die Vermarktungsunterlagen eine entscheidende Rolle, um Transparenz und Vertrauen bei Kaufinteressenten zu schaffen, indem Aussagen mit Dokumenten belegt werden. Hierbei legen wir großen Wert auf in Teilen geschwärzte Unterlagen, um den Datenschutz zu gewährleisten.
Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler
Ein professioneller Immobilienmakler ist Ihr Partner, wenn es um den erfolgreichen Verkauf Ihrer Wohnung geht. Er kennt den Immobilienmarkt und seine Dynamik und bewertet Ihre Wohnung marktgerecht. Entlastung durch Immobilienmakler ist kein leeres Versprechen: Durch seine Verhandlungskompetenz navigiert er sicher durch Verkaufsgespräche und führt kompetent durch den gesamten Prozess. Vom Exposé bis zur Schlüsselübergabe – ein Makler sorgt für Effizienz und Professionalität. Das wichtigste hierbei: Die Verkäuferpartei wird erheblich entlastet, da der vollständige Vermarktungsprozess in der Regel vom Immobilienmakler übernommen wird.
Marketing und Besichtigungen
Marketing startet mit einem ansprechenden Exposé, das eine hohe Sichtbarkeit garantiert. Qualitätsvolle Fotos und eine akkurate Bewertung der Wohnung ziehen die Aufmerksamkeit auf das Verkaufsobjekt. Besichtigungen sind jedoch der entscheidende nächste Schritt, denn hier zählt die erste Impression auf die Kaufinteressenten.
Wir organisieren ausschließlich Einzelbesichtigungstermine, um den bestmöglichen Eindruck bei potenziellen Käufern zu hinterlassen, stets die aufkommenden Fragen unter Beachtung & Spiegelung der erforderlichen Vermarktungsunterlagen zu beantworten und für die Sicherheit während der Besichtigung zu sorgen.
Juristische Aspekte und Formalitäten
Die Vollständigkeit der Vermarktungsunterlagen für den Verkauf einer Wohnung ist ausschlaggebend für einen erfolgreichen und rechtssicheren Prozess. Wir berücksichtigen alle juristischen Aspekte und Formalitäten, um Risiken zu minimieren.
Notwendige Vereinbarungen und Verträge
Die Grundlage einer erfolgreichen Zusammenarbeit zwischen Makler und Verkäufer ist ein Maklervertrag, aus dem alle Regelungen und Verpflichtungen bezogen auf den Vermarktungsprozess & die Zusammenarbeit der Parteien hervorgeht. Außerdem wird in der Regel eine Vollmacht zur Einholung von objektbezogenen Unterlagen benötigt, damit alle Unterlagen vom Makler beschafft werden können.
Bei „Steier Immobilien“ haben wir uns zur Aufgabe gemacht Sie hier mittels einer solchen Vollmacht vollständig zu entlasten und den gesamten Unterlagenbeschaffungsprozess für Sie zu übernehmen, um eine unterlagengestützte Zusammenarbeit zu gewährleisten.
Sobald ein Kaufinteressent erfolgreich vermittelt wurde, halten die Parteien Ihre Einigung bereits vornotariell in einer sogenannten Kaufabsichtserklärung fest. Dieses Dokument enthält nicht nur eine preisliche Einigung zwischen den Parteien, sondern auch eine Vollmacht für den Makler, im Namen des Käufers ein Notariat zu beauftragen, welches den Kaufvertrag erstellt.
In Zusammenarbeit mit dem Notariat wird ein Kaufvertrag erstellt, der alle notwendigen Bedingungen und Konditionen zur Absicherung beider Parteien (Verkäufer & Käufer) enthält. Dieser regelt den rechtssicheren Übergang des Eigentums mittels Auflassungsvormerkung und weiterer Sicherungsmaßnahmen, zur stetigen Währung des Eigentums.
Der Weg zum Notar
In Deutschland bedarf der Übergang von Eigentumsverhältnissen an einer Immobilie der Beurkundung durch einen Notar. In der Regel wählt der Käufer das Notariat aus. Um den Eigentumsübergang gewährleisten zu können, ist es wichtig, dass alle am Eigentumswechsel beteiligten Personen zur Beurkundung persönlich oder in notarieller Vollmacht vor Ort sind und sich mittels Identitätsdokument ausweisen können. Die anstehende Beurkundung durch einen Notar dauert in der Regel ein bis drei Stunden, je nachdem ob Fragen aufkommen. Das Notariat hat hier die Pflicht allen Parteien den vollständigen Vertragsinhalt Wort für Wort vorzulesen und für das Verständnis des gesamten Inhalts zu sorgen.
Ablauf der Eigentumsübertragung
Nach der Beurkundung liegt es in den Händen des Notars, die Eintragung des Eigentumwechsels ins Grundbuch mittels Grundbuchamt zu veranlassen, womit die Wohnung rechtlich auf den neuen Eigentümer übergeht. Da dies jedoch in der Regel mehrere Monate dauert, bleibt der Verkäufer bis zum Zeitpunkt der Objektübergabe im Besitz aller Rechte und Pflichten, die mit der Eigentumswohnung verbunden sind. Hier stellt das Notariat sicher, dass der Kaufpreis erst gezahlt wird, wenn der Eigentumsübergang mittels Auflassungsvormerkung grundbuchrechtlich gesichert ist, um dem Käufer Sicherheit zu geben.
Finanzielle Gesichtspunkte
Auch die finanziellen Aspekte sind beim Verkauf einer Eigentumswohnung entscheidend, da ein großer Vermögenswert den Eigentümer wechselt. Da hier häufig Banken mittels eines Kredits in Vorleistung gehen, um die vollständige Kaufpreiszahlung zu gewährleisten, werden die Unterlagen für den Verkauf einer Wohnung von der Bank intensiv geprüft. Gerade hierfür ist es unabdingbar der Bank alle Unterlagen vollständig zur Verfügung stellen zu können. Dies setzt grundsätzlich eine einvernehmliche Zusammenarbeit zwischen Käuferpartei und Verkäuferpartei voraus.
Die Zahlungsmodalitäten & Zahlungsmöglichkeiten
Der zu beurkundende Verkaufspreis einer Immobilie bestimmt die Höhe der Kaufnebenkosten, da diese prozentual auf dessen Basis berechnet werden. Zu den Kaufnebenkosten gehören in der Regel die Notar- & Gerichtskosten, die Maklerprovision sowie die Zahlung der Grunderwerbssteuer. Die Kaufnebenkosten liegen somit meist bei bis zu ca. 12 %.
Käuferinnen und Käufer müssen zusätzlich verstehen, dass die Tilgungsmodalitäten und der effektive Jahreszins die gesamten Finanzierungskosten maßgeblich beeinflussen. Es ist grundsätzlich sinnvoll, zusätzlich einen Finanzierungsmakler aufzusuchen, da bereits kleine Zinsunterschiede einen großen Kostenunterscheid über die Laufzeit der Finanzierung darstellen. Die Zinsbindung liegt in der Regel bei 10 – 15 Jahren.
Kosten und Abgaben
Notarkosten und die Gründung des Immobilienkaufvertrags sind fixe Ausgaben, die mit dem Verkauf einhergehen. Die Hausgeldabrechnung, Instandhaltungsrücklagen und Nebenkostenabrechnungen sind Beispiele für wiederkehrende Ausgaben, die transparent gemacht werden müssen. Verkauft man eine vermietete Wohnung, betrifft dies auch die Kapitalanleger, die über alle finanziellen Aspekte im Bilde sein sollten. Zudem muss bedacht werden, dass bei einem Verkauf Spekulationssteuer anfallen kann, wenn die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist nach Erwerb wieder verkauft wird. Bitte lassen Sie sich diesbezüglich von Ihrem Steuerberater beraten.
Nach dem Verkauf
Wenn es um Benötigte Vermarktungsunterlagen für den Verkauf einer Wohnung geht, sind wir nun bereits im Bilde – doch nach dem Verkaufsabschluss beginnt eine weitere Phase. Um den Eigentumsübergang formal abzuschließen, müssen spezifische Schritte unternommen werden, die nicht nur rechtlich bindend, sondern auch für eine reibungslose Übergabe wesentlich sind.
Fälligkeitsvoraussetzungen für den Eigentumsübergang
Das Notariat und wir stellen sicher, dass alle Voraussetzungen für den Eigentumsübergang fristgerecht erfüllt sind. Dazu gehört die Klärung von offenen Hausgeldabrechnungen und die Übertragung des Kautionskontos, sofern ein Mieter in der Wohnung verbleibt. Ein präziser Ablauf und festgelegte Entscheidungen bezüglich der Übernahme von Versicherungen sind essenziell.
Übergabe der Eigentumswohnung
Während der Übergabe wird ein detailliertes Protokoll erstellt, welches den Zustand der Wohnung zum Übergabezeitpunkt festhält. Zählerstände von Energieversorgern werden notiert und zusammen mit erforderlichen Wohngeldabrechnungen dem neuen Eigentümer übergeben. Dieser Moment markiert in der Regel den Übergang aller Lasten und Pflichten vom Verkäufer auf den Käufer.
Abschlussarbeiten und Dokumentation
Nach der Übergabe sind Dokumentationsarbeiten notwendig. Hierzu zählen die Erstellung von Abschlussprotokollen und die Übergabe relevanter Unterlagen an den neuen Eigentümer, wie beispielsweise aktuelle Protokolle der letzten Eigentümerversammlung und Rechnungen bereits getätigter Modernisierungen innerhalb des Sondereigentums.
Häufig gestellte Fragen
Wir sind oft mit vielen Fragen konfrontiert, insbesondere was die benötigten Vermarktungsunterlagen für den Verkauf einer Wohnung betrifft. Es ist entscheidend, vorbereitet zu sein und alle erforderlichen Dokumente griffbereit zu haben, um den Verkaufsprozess effizient und reibungslos zu gestalten.
Fallen für die Beschaffung der Vermarktungsunterlagen für den Verkauf einer Wohnung kosten an?
Grundsätzlich fällt für jedes Dokument eine Gebühr an. Wir bei „Steier Immobilien“ haben uns jedoch im Namen des Kundenservices dafür entschieden die Kosten für die Beschaffung der Unterlagen in den meisten Fällen zu übernehmen. Sprechen Sie uns hier gerne an.
Was sollte in einer Checkliste für den Wohnungsverkauf enthalten sein?
In einer Checkliste für den Wohnungsverkauf sollten Sie zwingend den Grundbuchauszug, die Teilungserklärung nebst Anlagen, einen gültigen Energieausweis, eine Wohnflächenberechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die letzten Wirtschaftspläne und Nebenkostenabrechnungen einbeziehen. Denken Sie stets daran die Vermarktungsunterlagen für den Verkauf einer Wohnung vollständig & einsichtsbereit abzulegen. Der Energieausweis muss zur Besichtigung vorliegen.
In welcher Form muss ich den Verwalter der Eigentumswohnung über den Verkauf informieren?
Der Verwalter der Eigentumswohnung muss in der Regel schriftlich über den Verkauf informiert werden. Dies beinhaltet meist die Übermittlung der Käuferdaten und des voraussichtlichen Übergabezeitpunkts. Teilweise sieht die Teilungserklärung vor, dass der Verwalter dem Eigentumsübergang zustimmen muss. Die Genehmigung holt in solch einem Fall das Notariat ein.
Welche Pflichten hat der Verkäufer beim Wohnungsverkauf gegenüber dem Käufer?
Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer alle wichtigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen und ihn über etwaige Mängel und Lasten, die auf der Wohnung liegen könnten, aufzuklären.
Welche Unterlagen müssen beim Verkauf einer Immobilie an den Käufer übergeben werden?
Beim Verkauf einer Immobilie müssen dem Käufer in der Regel alle Unterlagen übergeben werden.
Wie gestaltet sich der Ablauf eines Wohnungsverkaufs von Privat?
Von Privat beginnt der Prozess mit der Zusammenstellung aller nötigen Vermarktungsunterlagen für den Verkauf einer Wohnung, gefolgt von der Preisfindung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen bis hin zum Notartermin und der Übergabe der Wohnung. Dieser Prozess erfordert viel Zeit, weshalb die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler für viele Eigentümer sehr interessant ist.
