Die getrennte Beurkundung beim Notar ist ein wichtiges Verfahren im deutschen Immobilienrecht, das vielen Käufern und Verkäufern zunächst unbekannt ist. Bei der getrennten Beurkundung werden Angebot und Annahme eines Kaufvertrags in separaten Terminen vor verschiedenen Notaren beurkundet, was zwar höhere Kosten verursacht, aber in bestimmten Situationen durchaus sinnvoll sein kann.
Diese Vorgehensweise kommt häufig zum Einsatz, wenn eine Partei weit entfernt wohnt oder zeitliche Koordinationsprobleme bestehen. Die getrennte Beurkundung beim Notar kann sachlich gerechtfertigt sein, wenn beispielsweise ein Vertragsteil auswärtig wohnt und eine lange Anreise antreten müsste.
Dennoch sollten Immobilienkäufer die rechtlichen Konsequenzen und finanziellen Auswirkungen verstehen, bevor sie sich für dieses Verfahren entscheiden. Die richtige Vorbereitung und das Verständnis der Abläufe können spätere Probleme vermeiden.
- Die getrennte Beurkundung beim Notar ermöglicht flexiblere Termingestaltung, führt aber zu höheren Notarkosten
- Notare dürfen das Verfahren anwenden, ohne zwingend auf kostengünstigere Alternativen hinweisen zu müssen
- Der Ablauf erfordert besondere Aufmerksamkeit bei der Koordination zwischen den beteiligten Parteien
Inhaltsverzeichnis
Grundlagen der getrennten Beurkundung beim Notar
Die getrennte Beurkundung beim Notar ermöglicht es Käufer und Verkäufer, ihre Vertragsvereinbarungen bei verschiedenen Notaren zu unterschiedlichen Zeiten zu beurkunden. Diese Alternative zur gemeinsamen Beurkundung bringt sowohl praktische Vorteile als auch spezifische Herausforderungen mit sich.
Unterschiede zur gemeinsamen Beurkundung beim Notar
Bei der gemeinsamen Beurkundung beim Notar treffen sich Käufer und Verkäufer gleichzeitig bei einem Notar. Der Notar liest den Vertrag vor und beide Parteien unterschreiben das Dokument im selben Termin. Dies lässt auch Raum für individuelle Absprachen im Beurkundungstermin, wie beispielsweise Regelungen zu verbleibenden Gegenständen in der Immobilie oder eine Absprache zum möglichen Übergabetermin.
Die getrennte Beurkundung beim Notar funktioniert anders. Der Käufer gibt sein Angebot bei einem Notar ab. Der Verkäufer nimmt das Angebot später bei einem anderen Notar an.
Hauptunterschiede:
- Ort: Verschiedene Notare statt einem gemeinsamen Termin
- Zeit: Getrennte Termine statt gleichzeitiger Beurkundung beim Notar
- Kosten: Höhere Gebühren durch getrennte Beurkundung beim Notar
- Beratung: Erschwerte Belehrung der Beteiligten
Wann ist eine getrennte Beurkundung beim Notar sinnvoll?
Eine getrennte Beurkundung beim Notar ist sachlich gerechtfertigt, wenn praktische Gründe eine gemeinsame Beurkundung unmöglich machen. Der häufigste Fall tritt ein, wenn ein Vertragsteil auswärtig wohnt und eine lange Anreise antreten müsste.
Typische Situationen:
- Große geografische Entfernungen zwischen den Parteien
- Zeitliche Konflikte bei der Terminfindung
- Gesundheitliche Einschränkungen einer Vertragspartei
- Berufliche Verpflichtungen im Ausland
Die Notarin oder der Notar prüft, ob die Umstände eine getrennte Beurkundung beim Notar rechtfertigen. Eine vollmachtlose Vertretung kann oft die bessere Alternative sein.
Beteiligte Parteien und deren Rollen
Der Käufer gibt das Kaufangebot bei seinem örtlichen Notar ab. Er wird über den Vertragsinhalt belehrt und unterschreibt das Angebot. Der Notar erklärt ihm die rechtlichen Folgen des Kaufs.
Der Verkäufer nimmt das Angebot bei einem anderen Notar an. Die Belehrung des Annehmenden ist erschwert, da er den ursprünglichen Verhandlungsverlauf nicht miterlebt hat.
Die Notare haben verschiedene Aufgaben:
- Erster Notar: Beurkundung des Angebots
- Zweiter Notar: Beurkundung der Annahme
- Beide: Belehrung ihrer jeweiligen Mandanten
Die Koordination zwischen beiden Notaren ist wichtig. Sie müssen sicherstellen, dass beide Parteien den gleichen Vertragsinhalt verstehen und akzeptieren.
Ablauf der getrennten Beurkundung bei Immobilienkauf
Die getrennte Beurkundung beim Notar erfolgt durch die Aufteilung von Angebot und Annahme auf zwei separate Notartermine bei verschiedenen Notaren. Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei unterschiedlichen Wohnorten der Vertragspartner oder persönlichen Hinderungsgründen angewendet.
Beurkundung von Angebot und Annahme
Bei der getrennten Beurkundung erstellt zunächst ein Notar das Vertragsangebot für den Käufer. Dieser Beurkundungstermin findet meist am Wohnort des Käufers statt.
Der Notar protokolliert das Angebot detailliert und erklärt dem Käufer alle Vertragsinhalte. Das beurkundete Angebot wird anschließend dem Verkäufer zugestellt.
Die Annahmebeurkundung erfolgt in einem separaten Termin bei einem anderen Notar. Der Verkäufer kann das Angebot binnen einer bestimmten Frist annehmen oder ablehnen.
Beide Notare müssen den kompletten Vertragsentwurf verwenden. Änderungen am ursprünglichen Angebot erfordern eine neue Beurkundung.
Der Kaufvertrag kommt erst mit der beurkundeten Annahme zustande. Beide Beurkundungen sind für die Rechtsgültigkeit des Immobilienkaufs erforderlich. Im Zwischenstadium gilt der Vertrag als schwebend unwirksam.
Vorgehen bei unterschiedlichen Wohnorten
Eine getrennte Beurkundung beim Notar ist sachlich gerechtfertigt, wenn ein Vertragsteil auswärtig wohnt und eine lange Anreise antreten müsste. Der Käufer lässt das Angebot an seinem Wohnort beim Notar protokollieren.
Der Verkäufer kann die Annahme bei einem anderen Notar an seinem Wohnort beurkunden lassen. Beide Notare stimmen den Vertragsentwurf vorher ab.
Typische Gründe für eine getrennte Beurkundung beim Notar:
- Große Entfernungen zwischen Wohnorten
- Berufliche Verpflichtungen
- Krankheitsbedingte Hinderung
- Urlaubsbedingte Abwesenheit
Die Kosten steigen durch zwei separate Notartermine. Beide Parteien müssen jeweils einen Notar beauftragen und bezahlen.
Alternativen zur getrennten Beurkundung beim Notar
Die vollmachtlose Vertretung stellt oft die bessere Lösung dar. Hier lässt sich eine Partei in der ursprünglichen Beurkundung beim ersten Notar vollmachtlos vertreten. Dies hat zur Folge, dass die zweite Partei auf dem Papier zur Beurkundung anwesend war und der Vertrag lediglich nachgenehmigt werden muss. Somit ist keine zweite Beurkundung des vollständigen Kaufvertrags notwendig, sondern lediglich die Beurkundung der Genehmigungserklärung / Zustimmungserklärung zum Vertragsinhalt, welcher im ersten Notartermin verlesen wurde. Hier sparen die Parteien in dem Sinne Kosten, dass nicht zweifach die vollständigen Beurkundungskosten anfallen, sondern lediglich ein Mal zuzüglich Genehmigungskosten.
Der Notar stimmt den Vertragsinhalt mit beiden Parteien vorher ab. Am Beurkundungstermin nimmt nur eine Partei teil, während die andere durch den Notar oder eine andere Person wie bspw. den Makler oder auch der anwesenden Partei vollmachtlos vertreten wird.
Vorteile der vollmachtlosen Vertretung:
- Geringere Kosten
- Kürzere Zeiteinsatz
- Weniger Koordinationsaufwand
Bei Hauskauf und Eigentumswohnung ist die gemeinsame Beurkundung trotzdem vorzuziehen. Beide Parteien können unter Mitwirkung des Notars bis zuletzt über den Vertragsinhalt verhandeln.
Kosten und rechtliche Aspekte der getrennten Beurkundung beim Notar
Die getrennte Beurkundung beim Notar führt zu erheblichen Mehrkosten durch zusätzliche Gebühren und unterliegt spezifischen gesetzlichen Regelungen. Der BGH hat die Rechtmäßigkeit dieser Praxis in wichtigen Grundsatzentscheidungen bestätigt.
Gebührenstruktur und Mehrkosten*
Die getrennte Beurkundung von Annahme und Auflassung löst eine 1,5-fache Gebühr aus. Das bedeutet eine 0,5-fache Mehrgebühr gegenüber der gemeinsamen Beurkundung.
Bei Beteiligung verschiedener Notare entstehen noch höhere Kosten. Für die getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme fallen mindestens 2,5 Gebühren an, bei unterschiedlichen Notaren sogar mindestens 3,5 Gebühren.
Die Notarkosten werden nach dem GNotKG berechnet. Als Grundlage für die Berechnung der Notarkosten bei einem Kaufvertrag dient der angenommene Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 160.000 Euro fallen beispielsweise ca. 2.400 Euro für Entwurf und Beurkundung an.
*Es handelt sich lediglich um Schätzungen!
Relevante gesetzliche Regelungen*
Das GNotKG regelt die Gebührenberechnung bei getrennter Beurkundung. § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG bestimmt, wann Gebühren wegen unrichtiger Sachbehandlung nicht erhoben werden dürfen.
Die BNotO enthält wichtige Bestimmungen zur Notartätigkeit. § 14 Abs. 2 BNotO regelt die allgemeinen Berufspflichten eines Notars. § 1 BNotO gewährleistet die Unabhängigkeit des Notars.
Notare haben aufgrund ihrer gesetzlich gewährleisteten Unabhängigkeit einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum. Sie müssen entscheiden, welche Gestaltungsmöglichkeit am besten im Interesse aller Parteien geeignet ist.
*Dies ist keine rechtliche Beratung. Bitte prüfen Sie Ihre persönliche Situation mit Ihrem Anwalt.
Besondere Anforderungen und Herausforderungen
Die getrennte Beurkundung beim Notar bringt spezifische Pflichten bei der Belehrung und Beratung mit sich. Gleichzeitig entstehen komplexe Anforderungen bei der Vertragsgestaltung und den Auswirkungen auf Kaufpreiszahlung und Grundbuchverfahren.
Belehrung und Beratungspflichten des Notars
Der Notar trägt bei getrennter Beurkundung eine erhöhte Verantwortung für die ordnungsgemäße Belehrung beider Vertragsparteien. Besondere Anforderungen werden an den Notar bei der Beurkundung von Verbraucherverträgen gestellt.
Die Belehrungspflicht wird durch die Trennung der Beurkundung erschwert. Die Beurkundung eines Vertrags in der Weise, dass nur ein Vertragsteil auftritt und ein Angebot abgibt, der andere Vertragsteil dann in einer anderen Verhandlung die Annahme des Angebots beurkunden lässt, erschwert zumindest die Belehrung des Annehmenden.
Der die Annahme beurkundende Notar muss alle Belehrungs- und Beratungspflichten auch bezüglich des Angebots erfüllen. Die Angebotsurkunde wird jedoch nicht immer vollständig verlesen. Dies kann zu Verständnisproblemen führen.
Bei Bauträgerverträgen gelten verschärfte Anforderungen.
Beglaubigung und notarielle Vollmachten
Die Beglaubigung bei getrennter Beurkundung erfordert besondere Sorgfalt des Notars. Jeder beteiligte Notar muss die Identität der Vertragsparteien eigenständig prüfen und dokumentieren.
Notarielle Vollmachten bieten eine Alternative zur getrennten Beurkundung. Diese Lösung ist jedoch mit höheren Kosten verbunden. Die zusätzlichen Kosten umfassen 5/10 für den Entwurf und 1/4 für die Beglaubigung der Genehmigungsurkunde.*
Die Rechtsprechung steht dieser atypischen Form der Beurkundung kritisch gegenüber. Vollmachten ohne Vertretungsmacht werden als bedenklich eingestuft und sollten nur in Ausnahmefällen verwendet werden.
*Es handelt sich um eine Kostenschätzung.
Vertragsgestaltung und Sicherungsmechanismen
Die Vertragsgestaltung bei getrennter Beurkundung erfordert präzise Formulierungen. Der Vertragsinhalt muss bereits im Angebot vollständig und eindeutig festgelegt werden. Nachträgliche Änderungen sind nur schwer möglich und meist mit eine erneuten Nachbeurkundung der ersten Partei verbunden.
Wichtige Gestaltungselemente:
- Vollständiger Kaufvertrag als Anlage zum Angebot
- Klare Annahmefrist
- Bedingungen der Annahme
- Bewilligung der Vormerkung
Die Auflassung kann bereits in der Angebotsurkunde von den Käufern bewilligt werden. Dies vereinfacht den künftigen Übereignungsanspruch auch bei späterer Annahme des Vertrags.
Auswirkungen auf die Kaufpreiszahlung und Grundbuch
Die Kaufpreiszahlung wird durch getrennte Beurkundung beim Notar komplexer. Die Unterwerfungserklärung bezüglich der Kaufpreiszahlung muss vom annehmenden Käufer selbst erklärt werden. Sie kann nicht durch Angebot und Annahme zustande kommen.
Die zeitliche Verzögerung zwischen Angebot und Annahme kann zu Problemen führen. Das Grundbuch muss möglicherweise mehrfach geprüft werden, um Veränderungen zu erfassen.
Häufig gestellte Fragen zur getrennten Beurkundung beim Notar
Die getrennte Beurkundung beim Notar wirft verschiedene Fragen zu Kosten, Verfahren und rechtlichen Möglichkeiten auf. Besonders die Gebührenstruktur und die Optionen für nicht anwesende Parteien beschäftigen viele Immobilienkäufer.
Welche Kosten sind mit einer getrennten Beurkundung durch einen Notar verbunden?
Die getrennte Beurkundung beim Notar ist teurer als die gemeinsame Beurkundung bei einem Notar. Dies liegt daran, dass zwei separate Notartermine erforderlich sind – einer für das Angebot und einer für die Annahme.
Bei der getrennten Beurkundung beim Notar fallen doppelte Grundgebühren an, da jeder Notar seine Leistung separat abrechnet. Die Gesamtkosten übersteigen damit deutlich die Kosten einer gemeinsamen Verhandlung bei einem einzigen Notar.
Ist die notarielle Beurkundung ohne persönliche Anwesenheit der Parteien möglich?
Die getrennte Beurkundung beim Notar kann sachlich gerechtfertigt sein, wenn ein Vertragsteil auswärtig wohnt und eine lange Anreise antreten müsste. Der Käufer kann dann das Angebot an seinem Wohnort beim Notar, der Verkäufer die Annahme bei einem anderen Notar protokollieren lassen.
Eine persönliche Anwesenheit ist bei der getrennten Beurkundung beim Notar für jeden Beteiligten erforderlich, jedoch nicht zwingend am gleichen Ort. Jede Partei muss bei ihrem jeweiligen Notar persönlich erscheinen, um die Beurkundung rechtswirksam zu machen.
Unter welchen Bedingungen kann man sich bei notariellen Angelegenheiten vertreten lassen?
Eine Vertretung bei notariellen Angelegenheiten ist grundsätzlich nur mit einer notariell beglaubigten Vollmacht möglich. Die vollmachtlose Vertretung stellt eine Ausnahme dar, bei der der abwesende Vertragsteil nachträglich die Genehmigung erteilt.
Bei der getrennten Beurkundung beim Notar ist eine Vertretung durch Dritte nicht üblich, da jede Partei persönlich beim jeweiligen Notar erscheinen muss. Die vollmachtlose Vertretung bietet hier eine praktikable Alternative für abwesende Vertragspartner.
Ist es möglich aus einem anderen Land heraus eine getrennte Beurkundung beim Notar durchzuführen?
Die getrennte Beurkundung beim Notar ist auch bei Vertragspartnern im Ausland möglich. Der im Ausland lebende Vertragsteil kann seine Willenserklärung bei einem deutschen Konsulat oder einem örtlichen Notar mit entsprechender Befugnis beurkunden lassen.
Bei internationalen Sachverhalten müssen zusätzliche Bestimmungen wie Apostillierung oder Übersetzungen beachtet werden. Die getrennte Beurkundung beim Notar erleichtert in solchen Fällen den Vertragsabschluss erheblich.
In welchem Stadium des Hauskaufs erfolgt die Zahlung der Notarkosten?
Die Notarkosten werden üblicherweise nach der Beurkundung und vor der Eigentumsumschreibung fällig. Bei der getrennten Beurkundung beim Notar entstehen die Kosten bereits nach dem ersten Beurkundungstermin für das Angebot.
Der zweite Teil der Kosten wird nach der Annahmeerklärung beim zweiten Notar berechnet. Die vollständige Zahlung aller Notarkosten ist meist Voraussetzung für die weitere Abwicklung des Immobilienkaufs.
